近日，长租公寓“爆雷”备受关注，部分长租公寓“高进低出”、“长收短付”资金链断裂后携款跑路，业主和租客都成为了受害者，业主丢了租金无处可寻，租客付了房租被迫搬家。随着租房市场的不断变化，“租金贷”进入人们的生活。尤其为青年人提供了暂时资金短缺的方便，但其中的法律风险也值得大家关注。

　　 勿贪小利！警惕租金过高或过低

　　李先生有一套60平米的房屋，平常闲置就考虑出租以增加收入。经过几番查找，李先生将该房屋的租赁事宜委托给某资产管理公司的员工韩女士作为独家代理，合同约定：委托期限为4年，第一年租金为每月4050元；若该公司迟延交付租金满15个工作日，即赔偿李先生两个月的租金。双方签订电子版《财产委托管理服务合同》，合同最后一页有甲方李先生和乙方韩女士的电子签名，随后双方完成了房屋交收。合同签订后的两个月，该资产管理公司未依约支付租金。李先生称韩女士以租金过高为由要求解除合同，但李先生并未同意。随后，李先生将该资产管理公司诉至法院要求赔偿违约金。

　　法院经审理认为，李先生与韩女士签订的《财产委托管理服务合同》已经成立并生效，该资产管理公司未依约支付租金构成违约，李先生主张的违约金明显高于其实际损失，故法院予以酌减。

　　风险提示：

　　“高进低出”是指长租公寓作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租客。表面上看，房东和租客都“占到了便宜”，但长租公寓经营一旦发生变化，房屋中介解除合同，最终房东及租客利益也将双双受损。在此提示您，房东将住房委托给公司时，应多加了解周边住房的市场租金价格，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕。另外，租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重。签订住房租赁合同时，建议使用正规的北京市住房租赁合同示范文本，出租方作出的口头承诺应写进书面合同，双方应签字盖章。

　　 慎重签约！避免向合同之外账户付款

　　小王与某公寓管理公司签订《房屋租赁合同》，约定小王承租一套房屋，租赁期限自2019年9月18日至2020年9月17日止，租金为每月1350元，押金为1350元，租金付款方式为年付，并指定杭州某公司作为收款方。合同签订后，小王依约支付了1350元押金及一年房租16200元。2020年3月，因该公寓管理公司经营陷入困境，未能如期向业主支付租金，案涉房屋所有权人要求小王腾退房屋。小王搬离该房屋后将该公寓管理公司及租金收款方杭州某公司诉至法院，要求其共同退还押金及租金。法院经审理认为，某公寓管理公司因自身原因未能履行与小王签订的合同，构成违约，支持了小王的诉讼请求。

　　风险提示：

　　“长收短付”指的是租客交一年甚至更长时间租金给长租公寓，长租公寓则按月向房东支付房租。签订住房租赁合同时，建议双方约定不超过3个月的支付周期，通常为“押一付三”，避免一次性支付一年以上的房租，以防住房租赁公司因经营不善跑路进而无法继续履行合同，造成“房钱两空”。

　　租客支付房租和押金时，应向合同约定的公司账户（出租方为公司）、个人账户（出租方为个人）支付款项。当出租方为公司时，切勿向合同约定之外的公司账户、业务员个人账户或其他个人账户支付款项（包括支付宝、微信等个人收款账户）。转账支付应保留转账凭证，现金支付应要求收款方出具收据。

　　 量力而行！警惕陷入“租金贷”陷阱

　　小马与某中介公司签订《房屋租赁合同》，约定该中介公司将受托出租的坐落于杭州市的房屋整租给小马，租期为一年，自2019年3月10日至2020年3月9日止。双方约定涉案房屋租金为每月2400元，申请分期贷款月还款金额为3200元，租金差额800元作为租房优惠款于每月返还给小马。小马称某中介公司要求其通过使用名为“住家”APP与银行签订《贷款合同》，并把首期房租及押金支付给了经营该APP的平台杭州某金融公司。小马已支付押金2400元并自2019年3月至2019年8月期间每月按期还款3200元，中介公司亦在此期间每月向小马返还租房优惠款800元。但自2019年8月起，中介公司未再向小马返还租房优惠款。后，涉案房屋被房屋所有权人收回，中介公司丧失房屋的代理出租权。随后，小马将某中介公司诉至法院要求其退还已支付的押金2400元以及剩余7个月的租房优惠款5600元。法院经审理认为某中介公司未依约退还押金和租房优惠款，构成违约，故支持了小马的诉讼请求。

　　风险提示：

　　“租金贷”是指租客在与住房租赁企业签订租赁合同的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合同，通常由金融机构替租客支付全年房租，租客向金融机构按月偿还租房贷款，同时还要另行支付一笔服务费。然而，部分租赁企业却利用种种优惠诱导租客签订贷款合同，并借助租金贷业务急速扩张，形成资金池。一旦长租公寓跑路，租客既面临被房东驱逐又要偿还租金贷的窘境。

　　2020年9月7日，住建部官网发布通知，就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。第二十三条规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

　　因此租客承租房屋时，要注意查看房屋租赁合同中有无“租金贷”“租房贷”“房租分期”等相关条款，是否需要额外签订贷款补充协议等。如果需要使用“租金贷”，应合理评估自身还款能力，自愿申请“租金贷”，住房租赁公司和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”，对租客使用“租金贷”应当尽到提示注意义务。