摘 要：近年来，房地产行业日渐低迷，许多房地产企业因经营困难、资不抵债等原因进入破产程序。房地产企业在经营困难、资不抵债时，经常与债务人签订“以房抵债”协议进行清偿债务，在这些以房抵债协议中以房抵工程款协议尤为特殊，根据《中华人民共和国民法典》第807条规定，对于到期未支付的工程款在房地产企业破产时享有优先受偿权，但是却没有法律或司法解释对以房抵工程款协议的性质以及效力进行认定，因此以房抵工程款协议在房地产企业破产程序中是否享有优先权在司法实践中的裁判结果也出现了不同的意见，导致同案不同判的结果，如果不形成裁判统一，对房地产企业破产程序的顺利进行将造成一定的影响，本文将通过分类讨论的方式，探讨以房抵工程款协议现象背后的性质认定及效力判断等法律问题，同时，结合破产法相关规定对“以房抵工程款协议”问题的处理方案提出一些建议，以为相关问题的解决提供有益的思路。

　　关键词：企业破产；以房抵工程款；效力认定；优先受偿权

　　引言

　　在现代房地产行业中，随着经济环境的不断变化和市场竞争的加剧，房地产企业面临的财务压力逐渐增加，尤其是在市场低迷和债务风险加大的背景下，企业的资金链断裂和破产危机时有发生。房地产企业在运营过程中，经常需要通过与供应商、承包商等相关方进行资金结算和债务清偿，而以房抵工程款作为一种常见的商业实践，往往成为解决资金短缺、保证项目顺利进行的一种方式。以房抵工程款协议是指房地产企业与承包商或供应商等协议，以房产或未来房地产项目的部分房产作为支付工程款的方式，缓解了资金周转困难。然而，当房地产企业进入破产程序时，这一协议的法律效力及其在破产清算中的处理问题成为了一个复杂且具有高度争议的法律问题。随着房地产企业破产案件日益增多，如何合理处理以房抵工程款协议，确保各方权益的平衡，已经成为司法实践中的一个重要议题。具体而言，破产程序中涉及到的“以房抵债”协议，涉及到房产的转让、价值评估、债务清偿优先顺序等多个层面的问题。由于破产法的特殊性，企业债务清偿的顺序和方式与普通的合同履行及民事债务关系有所不同，如何界定以房抵工程款协议的合法性、是否优先支付及其在破产财产中的分配问题，已成为法律适用中一个重要且棘手的难题。本研究旨在探讨“以房抵工程款协议”在房地产企业破产程序中的处理问题，分析其法律效力、与破产债权的关系及其对债权人利益的影响。首先，将梳理相关法律规定和司法解释，分析破产程序中以房抵工程款协议的适用条件和实践中存在的争议。其次，将通过案例分析，深入探讨不同破产案例中，法院对该类协议的处理方式及其背后的法律逻辑。最后，本研究将结合我国破产法的改革动态，提出完善这一领域法律规范的建议，以期为解决房地产企业破产中的实际问题提供理论依据和政策参考。通过对“以房抵工程款协议”在破产程序中的处理问题进行系统研究，期望能够为司法实践提供更为清晰的法律适用指引，并为完善我国破产法律体系和房地产行业的相关法律规定提供有益的思路。

　　一、以房抵工程款协议的概念

　　“以房抵工程款”协议在我国现行的法律和司法解释中并没有给予的明确定义，其实质上是“以物抵债”形式之一，此处物专指房屋等不动产形式，如商品房、商铺、地下储藏室等；“债”是指建设工程施工活动中就工程建设产生的直接债权债务，这个债主要发生于房地产企业发包方与房地产工程建设承包方之间，或者房地产企业发包方与实际施工人之间，不同于施工方为建设向第三方借贷产生的债。故本文所述的以房抵工程款协议是指在工程建设过程中，由于工程建设所产生的工程款债务，发包方与承包方或者发包方与实际施工人之间达成协议，协议约定通过将已建房屋或在建房屋的所有权转移至债权人名下来清偿工程款债务。

　　二、以房抵工程款协议的法律性质分析

　　我国理论界和实务界对以房抵工程款协议的概念和适用范围有着相近的认识，但是关于以房抵工程款协议性质确始终争议不断，大多数学者认为以房抵工程款协议是一种较为典型及普遍的以物抵债协议，应当遵循以物抵债协议的处理思路。以物抵债协议是指当事人双方达成的以他种给付替代原定给付的合同。对以物抵债协议进行分析时，通常会根据协议达成的时间节点将其分为债务履行期届满前及届满后达成的协议，因此学界对于以房抵工程款协议的法律性质界定也是据此分类。

　　（一）债务履行期届满前签订的协议

　　1.让与担保说

　　部分以房抵工程款协议是债务人房地产开发企业与债权人建设施工方在工程款债务履行期限届满前签订的，已经将抵债房屋转移至债权人名下，并在协议中约定债务人到期未偿还债务的，债权人可以对抵债房屋拍卖、变卖、折价偿还债权，但债务人到期偿还债务后对抵债房屋享有回赎权，债权人应予以配合。这种协议与最高人民法院2019年印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民会议纪要”）第71条规定的让与担保制度相似。让与担保有四个主要的法律特征: 一是转移担保标的物权利的担保物权，二是在债权人与债务人之间的债权债务关系基础上成立的担保物权，三是保障债权实现的担保物权，四是 在债务履行完毕之时须返还财产权利的担保物权。梁曙明、刘牧晗认为，办理预告登记的以房抵债协议构成让与担保。王春梅将以房抵工程款议定性为一种不同于让与担保的非典型担保，应该将其纳入习惯法的管辖范畴，以此引导买卖合同的适用。阙梓冰也认为可以缓和物权法定原则，将担保型买卖合同纳入习惯法担保物权里来，从而实现买卖合同担保的效力其担保效力。

　　2.后让与担保说

　　对于债务履行期限届满前签订以房抵工程款协议，且抵债房屋并未从形式上转移至债权人名下，杨立新教授认为此类协议是一种新型的非典型担保，它属于“后让与担保”，应当认定其担保效力，他认为后让与担保与《九民纪要会议》中规定的让与担保制度有所区别，首先在债务期限届满前签订的以房抵工程款协议中的担保标的物是不动产，一般是在建工程的商品房、储藏室、商铺等不可移动财产，其次“以房抵工程款”协议中的担保标的物的形式上并没有转移到债权人名下，而仅仅是约定在工程款到期不履行时转让担保标的物的物权。因此以房抵工程款协议是一种新型的非典型担保物权。但是有的学者认为后让与担保是否确有独立存在的价值有待商榷。

　　（二）债务履行期届满后签订的协议

　　1.新债清偿说

　　新债清偿是指债务人为了向债权人偿还旧债而与债权人成立负担新债务的协议。新债务的产生并不直接导致旧债务的消灭，只有当新债务履行后，旧债务才会消灭。有学者认为，已届清偿期后签订的以房抵工程款协议属于债权协议，目的在于用不动产折抵原工程款债务，如果新的协议中未约定原债务是否终止，则以房抵工程款协议仅仅是偿还工程款债务添加了一种履行方式，抵债行为并未改变原债的同一性，在新债务未履行前，原债务并不消灭，因此债权人有权就债权实现方式进行选择。

　　2.债务更新说

　　债务更新，又称债的更改，是指通过新的债务替代原有债务，使原债务归于消灭、并建立新债务的法律行为。因此，有学者认为，在债务清偿期届满后，债权人为实现工程款债权与债务人签订以房抵债协议或房屋买卖合同，系通过新债代替原债，属于债的变更，且新债成立，原债消灭。

　　3.代物清偿说

　　我国现行房地产企业开发与销售模式导致房地产企业在开发过程中很难做到都能通过现金方式偿还债务和支付工程款，在融资情况好、房产销售情况好的情形，房地产企业还能有流动资金偿还债务，但是在融资情况差或者房产销售情况不好的情形下，房地产企业只能通过以房抵工程款的方式进行清偿工程款。因此衍生出一种新型履行债务方式—代物清偿。代物清偿是指债务人经债权人同意，以一种非原定的标的物或行为来履行原债务，使债务归于消灭的法律行为。换句话说，代物清偿即债务人用其他物或其他给付方式，替代原本的清偿内容，以此来解除债务关系。代物清偿的构成要件包括一是当事人存在原债权债务关系；二是当事人达成以他种给付代替原定给付的合意；三是债务人已经实际完成他种给付；四是债权人已实际受领。有学者认为以房抵工程款协议属于代物清偿方式，首先债权债务人因工程款到期未清偿而存在债务关系，其次双方也达成以房屋折价抵偿工程款的合意，并且已将房屋交付债务人，最后债务也已经实际受领该抵债房屋。学者陆青认为以房抵工程款协议本质是将基础债务的实际清偿作为房屋买卖合同的解除条件，二者共同构成代物清偿预约。

　　三、司法实践中以房抵工程款协议的效力认定

　　司法实践中“以房抵工程款”协议的类型五花八门，对各类型协议性质和效力的认定不可避免的成为破产管理人和法院棘手的问题，对“以房抵工程款”协议效力和清偿顺序的认定，关系到所有债权人的利益。一旦处理不好可能会危机社会稳定，与营造良好营商环境的经济发展指导原则相悖。本文主要目的是为了研究以房抵工程款协议在房地产企业破产程序中的处理问题，因此文章首先要研究分析司法实践中以房抵工程款协议的效力认定问题。

　　（一）债务履行期限届满前签订且房屋已过户

　　债权人与债务人在债务履行期限届满前签订以房抵工程款协议，并将房屋已过户至债权人名下，协议约定债务人到期未履行债务时房屋归债权人所有用来折抵工程款，该类型协议虽然在法律中没有明确规定，但是在司法解释和会议纪要中有直接规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《民法典担保解释》）第 68 条第 2 款明确了此类型协议无效，但是肯定其担保效力，同时保障其优先受偿权，即肯定了该类型“以房抵工程款”协议的担保效力，但否定了债权人对房屋所有权取得的效力，债权人只有房屋拍卖、变卖拥有优先受偿的权利。《九民纪要》也有类似规定，第71条确定了让与担保制度，肯定了让与担保的地位。这两项规定很大程度上弥补了之前让与担保相关立法的空缺，明确了 该类“以房抵工程款”协议的效力。

　　（二）债务履行期限届满前签订且房屋未过户

　　根据《九民会议纪要》第四十五条规定，最高人民法院认为在债务履行期限届满前签订的以房抵工程款协议，但是房屋并未交付过户的，债权人依该协议起诉要求过户房屋的，法院应当驳回起诉，但没有认定该类协议无效，只是不支持债权人要求获取抵款房屋的所有权的要求。这类协议与《九民会议纪要》第七十一条有所不同的是，房屋有没有交付过户给被执行人是关键，如没有过户，则该以房抵工程款协议不属于让与担保，且无法主张优先受偿权，债权人只能根据 原债权债务关系另行起诉。

　　（三）债务履行期限届满前签订且已办理抵押登记

　　针对此类协议，需要根据协议内容进行区分讨论，一是如果该协议中约定“当债务履行期届满抵押权人未受偿时，抵押财产归债权人所有”，此类协议属于流押，是无效的；二是该协议中约定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，并未约定抵押财产归债权人所有时，此类协议属于法定抵押协议，是有效的，债权人可依据该协议要求对抵押房屋的拍卖、变卖价款中享有优先受偿权。

　　（四）债务履行期限届满后签订且房屋已过户

　　债务履行届满后签订的以房抵工程款协议，我国对此类协议无法律和司法解释的直接规定，但在会议纪要中有做解释。《八民纪要》认为已过户后的以房抵工程款协议，若不存在法律强制性规定中的无效或者可撤销情形的，则为有效。《九民纪要》第 44 条规定此类协议不存在无效事由的，则为有效。以上规定均认可债务履行期限届满后以房抵债的物权转移效力，无需清算。此外，根据江苏省高院关于以物抵债的审理纪要，此类协议为实践性合同，也就是说，在产权转让之前，如果房子的产权没有被转让，债权人不能强迫债务人转让，如果房子已经过户，那么房子的抵债就是无效的，债务人也不能违约。此外，对于将抵债所得房屋用于真实居住的债权人，根据《民法典》对居住权的保护，也应当将已交房入住的债权人的抵债认定为合法有效，以保障其居住权。

　　（五）债务履行期限届满后签订且房屋未过户

　　此类协议的效力认定也需要根据协议内容进行区分讨论，一是协议内容若没有明确消灭旧债的合意，则以房抵工程款协议与旧债务一并存在，债务人既可以履行旧债务，亦可履行以房抵工程款协议，只要以房抵工程款协议履行完毕，原债权债务消灭，此类协议有效；二是协议内容若约定新债务的产生取代旧债务，债务人只需要履行新债务，旧债务消灭，则构成债的更新，协议有效但未生效。

　　四、破产程序中以房抵工程款协议的处理方式研究

　　破产法的基本理念在于利益平衡，破产程序中涉及到多方当事人的利益，主 要涉及到债权人、债务人及其他权利人之间的权利保障。为了破产程序的顺利开 展以及破产财产的公平清偿，笔者认为，司法实务中不能一刀切地将所有情况统

　　一处理。在登记破产债权时，管理人需要马上判断是否解除协议及该债权人是否具有 优先受偿权等问题。结合上文对不同情形下“以房抵工程款”协议性质与效力之认定，本部分将分析破产过程中各类以房抵工程款协议的处理方式，以便让破产过程中达到各方利益平衡。

　　（一）债务履行期届满前签订

　　前文对于该类协议的效力进行了探讨，该类协议属于清算型担保，因此无论是否过户或办理抵押、预告登记或者商品房预售登记，只要未经清算，该类协议皆属于待履行协议，因为债权人还未履行完毕建设工程建设的义务，都属于破产程序时双方当事人均未履行完毕的待履行合同，根据《企业破产法》第18条规定，管理人有权决定解除或继续履行合同，并告知对方。破产管理如决定解除以房抵工程款协议，解除后以房抵工程款协议自始无效，按原债权债务关系处理，以房抵工程款协议的原始债务关系是因工程款未支付而签订的，属于工程款债务纠纷，根据《民法典》第807条规定以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条、第36条规定，建设工程承包人对建设工程所享有的工程价款拥有超级优先权，它优于抵押权和其他债权。但是根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。因此在以房抵工程款协议解除后，债务人可依据工程承包合同申报债权，享有优先受偿权。但是，要注意行使破产解除权的同时也要维护债权人的利益，对于实际上不适合解除“以房抵工程款”协议的，破产管理人可以决定继续履行合同，因为大多数债务履行期届满前签订的以房抵工程款协议是在建房地产开发工程，承包方依旧在房地产开发工程里实施建设活动，如破产管理人决定解除以房抵工程款协议，可能会房地产工程的建设，从而阻却破产流程的推进，因此在此类债务期限届满前签订的以房抵工程款协议要慎用破产解除权，破产管理人可以考虑在不损害第三人利益的前提下决定继续履行合同。

　　（二）债务履行期届满后签订

　　与债务履行期届满前签订的以房抵工程款协议不同的是，期限届满后签订的债务人虽已履行完毕清算义务，但是抵债的房屋是否办理过户登记、是否办理抵押登记都影响协议在破产程序中的认定和处理，因此该类协议需要进行分类讨论。

　　1.房屋已过户并实际交付

　　如果以房抵工程款协议是在债务履行期限届满签订的，并且房屋已经过户登记至债权人名下，则债务人所负义务已履行完毕，且无需清算，此时协议属于双方履行完毕的合同，不适用破产解除权。根据不动产物权变动规则，已办理过户登记的房屋已经发生了所有权转移，其不再属于破产企业的财产，但是，破产管理人基于忠实义务仍存在对于该不动产的审查义务，从而判断是否行使追回权。根据《破产法》规定，凡是具有《破产法》第三十一条、第三十二条或者第三十三条规定的情形，管理人有权依法追回财产。

　　2.房屋已过户但未实际交付

　　根据《企业破产法》第 38 条，对未归债务人所有但被债务人控制占有的不 动产，其所有者可以不经破产程序而向破产管理人请求取回。因此，对于以房 抵工程款协议中合法有效抵债完毕的已过户未交付房屋，债权人可行使破产取回权。

　　3.房屋未过户但实际交付

　　如果以房抵工程款协议是在债务履行期限届满后签订的，但是房屋未办理过户登记的，无论是房屋已办理网签备案的还是已经实际交付给债权人的，都不产生物权变动的效果，抵工程款的财产仍属于破产财产。根据前文对债务履行期届满后签订的以房抵工程款协议的法律性质界定，房屋未过户的协议一般属于新债清偿、债务更新。

　　对于新债清偿的以房抵工程款协议，笔者认为应当不再继续履行，因为继续履行可能会导致破产财产的流失，从而损害第三人利益，因此在破产过程中破产管理人应当按照其基础债权类型确认债权清偿顺序。

　　对于债的更改的以房抵工程款协议，此时旧债务已经消灭，只有新债务，新债务的法律关系是房屋买卖合同关系，旧的工程款债权已转化为购房款债权，法律关系已经发生转变，因此需要进一步考量受让人是否享有预告登记的物权保护效力、一般买受人物权期待权或消费者优先权，依法确认受让人的权利实现顺序。在其权利对抵款房产的实现顺序为第一顺位时，可以履行以房抵工程款协议向其交付抵款房屋，否则应依法确认购房款的清偿顺序、清偿其购房款。

　　4.房屋未过户但已办理抵押登记

　　针对该类协议，首先要审查协议的真实性，双方当事人是否意思表示真实，有无虚构债务或者隐瞒事实，签订协议时间有无在人民法院受理破产申请前一年内的，如符合《破产法》第31、32、33条规定，破产管理人可申请撤销该协议，并依据《破产法》第34条规定追回债务人的财产，债权人只能按照其基础债权类型确认债权清偿顺序、清偿基础债权；如不符合上述规定的，协议真实有效的，该类协议属于让与担保，最高人民法院有观点认为让与担保和抵押担保性质一样，已办理抵押登记的财产仍属于债务人的财产，债权人依据以房抵工程款协议对抵押的财产享有优先受偿权。

　　四、结语

　　在企业破产这一复杂的经济法律情境下，以房抵工程款协议的处理问题涉及多方利益的平衡和法律规则的适用。通过对这一问题的深入研究，我们清晰地认识到其复杂性与重要性。从法律层面来看，此类协议的效力认定是处理的基础。法院在审查过程中需依据合同法、破产法等相关法律法规，谨慎判断协议是否存在恶意串通损害其他债权人利益等情形。这不仅是对法律公正的维护，更是保障破产程序有序进行的关键。对于符合法定条件的以房抵工程款协议，应当尊重其效力，保护施工企业的合法权益，毕竟这是施工方付出劳动后应得报酬的一种特殊实现形式。从实践角度而言，协调各方利益是处理此类问题的核心。破产管理人在其中扮演着重要角色，要充分考量债权人、债务人、施工企业以及其他利益相关者的利益诉求。在资产处置过程中，对于用以抵偿工程款的房产，需要权衡其对整体破产财产价值的影响。同时，信息的透明化和沟通机制的完善有助于减少各方之间的矛盾与冲突。未来，随着经济活动的进一步发展和法律制度的不断完善，对于以房抵工程款协议在企业破产中的处理应当更加规范化、精细化。立法机关可以进一步明确相关法律条款，减少法律适用的模糊地带；司法机关则应在实践中积累更多经验，为类似案件的处理提供更具参考价值的判例，从而更好地应对这一经济法律领域的重要问题，维护市场秩序的稳定和公平。

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